Home » Featured, 写给新手, 地产周记

租客管理趣谈二、三(下)

17 March 2013 No Comment

掐指算来,我做房东已有十二年了。亲自管理的租客大大小小、前前后后不下二十家。其中有单身的学生和上班族;有合住的朋友;有夫妻带孩子的小家庭;有单亲家庭;有律师;有音乐家;有雕塑家;有高管;有电脑工程师……总之他们的职业五花八门各式各样。我自认十分幸运,除了那个”上文书”所提到的”艺术家”家庭跟我打了一场小小的官司外,(原文请见 <租客管理趣谈二、三(上)>),所有其他租客都与我相敬如宾,相安无事。我每月按时去银行存支票,定期去出租物业”检查”,基本上与租客没有发生过矛盾。这里”幸运”当然是主要原因,但经历了这十多年出租物业管理的风风雨雨,我也总结了一些小小的经验。写在这里,供初为房东,或有志做房东的读者朋友们参考。

一、选对出租物业的地点:什么地点吸引什么样的租客。

Location, Location, Location.这句地产界的至理名言,同样适用于出租物业。俗话说的好,物以类聚,人以群分。这就是为什么多伦多市中心会出现Rosedale, Forest Hill, Annex, Leaside等高尚社区,也会有Morningside, Regent Park, Jane/Finch等低收入、治安差的社区。由于社区不同,一条街两边的房价可以相差悬殊。同样,租客人群也很不相同,好租客愿意住好社区,所以购买出租物业,不能贪一时的便宜,把房子买在较差的社区里。那样的话,好租客不来租,后患就无穷无尽了。拿我自己为例,我曾经贪便宜,在牙买加人聚居地Oakwood-Vaughan社区买了一栋半独立屋。由于地点问题,租客多为拿政府救济金的单身母亲,或收入较低的蓝领工人等。由于收入不稳定,他们住不满租约就要搬离。当房东的我也是无可奈何,只能不无遗憾的”送旧迎新”。可惜迎来的还是同样水平的租客。这次买房给我的教训颇深。购买出租物业同买自住房一样,如果想无忧出租,一定要买在好的社区。

二、建立一套完善的租客筛选体系,严格执行。不要因为缺少”客源”而降低标准。

对租客进行严格筛选,对房东今后是否可以无忧出租, 起到了决定性的作用。千万不能小看,更不能忽视这一环节。我对租客的筛选程序,或许比某些公司录用雇员还要严格。这包括见面之前的电子邮件交流、面试(Interview)、填写出租申请表格。表格中会要求租客提供许多个人信息,如过去几年内曾经住过的物业地址、房东姓名及联系方式;为什么要搬家; 申请人目前的职业及收入状况; 就业时间以及顾主的公司名称、地址、领导的电话等; 申请人的银行信息及债务情况; 固定资产信息,如有无汽车,车牌号,驾照号码等; 同租人的姓名、年龄、与申请人的关系等; 有无宠物,是什么,有多少; 申请人与同租人中是否有吸烟者。另外,还要申请人提供两到三个朋友或亲威的姓名和联系电话,以及在紧急情况下的联系人及电话。最后还要申请人同意房东对其信用进行调查,并签字画押为据。

这只是租客筛选程序的第一步。接下来,就是细致入微的调查与核实工作了。我一般都要给所有写在申请表上的各类人等打电话,核实信息,并询问他们对申请人的评价。我也会对感觉良好的申请人进行信用调查,到信用局去调出他们的信用报告,看看他们的信用分数,以及债务情况是否与申请表中所列的一致。最后,从众多的申请人中,挑选出唯一的一个各方面都较满意的人选。打电话高兴地通知他”Congratulations! (祝贺你!)你被录取了!”

当然,有时候房东也没有那么幸运,可能你选中的租客又选中了另一个房东的房子,会对你说”sorry, I have chosen another one!(不好意思,我选择了另一栋房子)”。或者,你调查的申请人中,没有一个让人十分满意的。这时候,我的做法是,move on(继续来过!)。不因为缺少满意的”客源”就降低筛选标准。我曾经为此吃过大亏的。(参看上集“租客管理趣谈二、三(上))。

三、签订出租合约,并严格遵守合约

一份严谨,完整的出租合约,必须遵守安省房东租客法案(Ontario Residential Tenancy Act ),罗列出所有房东与租客的责任、权利与义务,以及在出现各种情况时的解决方案。比如,房东需要给租客提供干净,安全的住房,不能打扰租客的正常生活,需要保证基础设施如暖炉、空调,厨房,洗衣电器,卫生间设备的正常运转。如有问题,需及时解决。租客则需要按时向房东交纳房租,如有拖欠,需交纳一定金额的管理费。租客需保证房屋的内外清洁,如有因租客或其客人梳忽而导致的对房屋结构及设施的破坏,应由租客负责修理或赔偿。租客不应影响其他租客及邻居的正常生活等等。出租合同中还将列出房东与租客对许多具体费用或房屋维护的责任分配,比如水、电、煤气、电视、电话、上网费用由谁交纳,冬天铲雪、撒盐,夏天剪草、园艺谁来负责等。合同写得越细致越清楚,越不容易发生纠纷。将来一旦发生纠纷,也较容易依据合同条款解决。出租合同是保护房东权益的法律依据。房东一定要与租客签约,绝不能怠慢,如果不清楚合同条款是否准确完善,应向懂得房东租客法案的律师咨询。

四、做一个专业、人性化的好房东

房东也是一种职业。和其他职业一样,要想做好房东,也需要具备一定的素质,不能没有职业操守。你的租客从某种意义上来说,就是你的客户。对待这样的客户,我首先会本着平等、尊重的原则去与之交流。在与租客的交往中,我遵循以下四项基本原则:1、言必信,行必果(Keep your promise); 2、善始善终(Finish what you start); 3、永远不迟到(Be punctual ); 4、礼貌待人,敢于认错(Say “Please”, “Sorry”, and “Thank you”)。在维护与租客的友好关系时,我尽量让他们感觉到我是一个有良心、有善心、有爱心的好房东。在他们由于某种特殊原因,缺少租金,支票被银行退回时,只要他们做出正当的解释,我都会免去他们的”退票费”,让他们心存感激。逢年过节,我也会送上贺卡和礼物,顺便与他们寒暄两句,问问家庭情况,道声祝福。有时候还会意外地接到他们给我的小礼物。一个握手,一个拥抱,一声祝福,房东与租客的友好关系,就在这节曰的喜庆气氛中,变得更加合谐了。

五、懂得用法律保护自己,熟悉安省房东租客法案

知法才能守法。懂法才能用法律来保护自己。在安省,房东与租客的行为是受”安省房东租客法案”(Ontario Residential Tenancy Act)制约和保护的。该法案规定了所有民用住宅房东与租客的责任、权利、和义务。如发生纠纷,可以向安省房东租客管委会(Ontario Landlord Tenant Board )咨询并寻求帮助。如果矛盾激化,不能自己解决,还可以向管委会提出上诉,由法官审理并裁决。做为房东,应了解法律,并懂得如何用法律来保护自己。在遇到问题时,应知道去哪里求助。除了安省房东租客管委会外,你也可以加入很多民间的房东自助组织,如Rent Check Credit Bureau等。这些组织可以为房东提供许多有效服务,如信用调查、不良租客档案调查等。他们还会组织法律讲座,举办经验交流会等。对提高房东的法律知识水平,更好地保护自己,十分有帮助。

Comments are closed.