在我成为地产经纪以来已经成功地为多名投资者找到并购买了他们满意的物业。同时作为一名专栏作家，我也讲述了许多案例。在我个人的地产投资网站上也列举了很多相关的知识，欢迎新老读者朋友审阅。有一些读者和客户对我文章给予了衷肯的反馈。我想借此次专栏的机会，对三个大家比较感兴趣的话题发表一些我个人的看法。因为经常有客户打电话问我相关的问题。

（一）  你能给我找到投资回报率在15%以上的房子吗？

（二）  我应该怎样选择适合自己的投资方案呢？

（三）  我现在没有足够的首付款还能进行投资吗？

（一）投资回报率真是那么重要吗？

经常有客户打电话问我：“我看了您有关在Barrie(巴里市)投资的专栏文章，请问在那里投资能拿到15%以上的投资回报率吗？”对这个问题我的回答是：“可以，但是……”

投资回报率是一个数字游戏。它的基本公式是：ROI=投资净利润/资本投入。房产投资回报一般来说由房屋增值、租金净收入和房贷本金三大部分组成。资金投入则由房贷首付、交房过户时产生的费用（土地转让税、过户费、律师费等）以及前期修理或装修等构成。由此可见，要想得到高的投资回报率，就必须加大回报，减小投入。在我给出最终的答案前，先让我们来一起分析一个案例：

一个两层独立房，一层有厨房、客厅、餐厅、小卫生间，二层有三间卧室、两个浴室，地库完全装修带一个小卫生间（没有沐浴房）。要价$249,000。如果租给一个家庭的话，租金可以拿到$1500，租客自付水、电、煤气、电话、上网等一切费用，房子的地税是$3000一年。这样一个房子值得投资吗？它的投资回报率是多少呢？

首先，我们要计算房屋贷款的费用。假设我们用20%首付，30年还款，5年固定利率2.79%。

首付款：$49,800.00

月供款：$817.44

地税：$250.00/月

房屋保险：$60.00/月

交房费用+广告等：$6,000.00

第一年本金回付：$4,306.00

第一年房产增值：不计

现金流=1500-817.44-250-60

=372.56 (4,470.72/年)

ROI= (4470.72+4306) / (49800+6000)=15.7%

在以上情况下，每月现金流有$370，首付投资回报率为15.7%，随着以后本金回付逐年增加，回报率也会跟着增大。

那么同样的房子，能不能有更好的投资回报率呢？假如首付款是从Line of Credit (LOC)中借的，利率为3.5%，那么每月利息是$145.25，每月的现金流减少为$227.3元（$2727.72/年），新的投资回报率为：

ROI=（2727.72+4306）/ 6000 = 117.2%

注意：如果连$6,000 收房费用也从LOC里出， 每月再多付$17.5的利息，你的ROI将是无限大！因为没有一分钱是从你自己腰包里出的。

如果投资这个房产完全不要贷款，投资回报率又是多少呢？

现金流=1500-250-60=1190 ($14280/年)

ROI= 14280/(249000+6000)=5.6%

那么让我们再深入一步分析，如果利用这个物业直到30年后贷款付清，可以有多少收入呢？

第一种情况：$372.56×360+$249,000×80%(银行贷款)=$333,321.6

第二种情况：$227.31×360+$249,000×80%(银行贷款)=$281,031.6

第三种情况：$1,190×360=$428,400

由此可见，对于同一个物业来说，一开始投入的本金越高，最后的收获越大，同时风险也最小，每个月的现金流也越高。但如果一开始没有足够的本金，即便是零首付也可以拿到很好的回报。作为一名投资者，一定要把握好自己和控制风险的能力，同时挑选好投资物业也是关键。我之所以推荐客户在巴里市投资，是因为那里的房价比多伦多便宜很多，就算是用第一种情况，放20%的首付款，也可以找到回报率在15%以上的物业。如果投资者运用第二种方法，即便在多伦多也能投资，但风险就要大很多。

当然贷款利率将来可能会有变化，只要按照我的公式去估算，最关键的是，一定要有正现金流。投资房产就像经营生意一样，永远不能往里面帖钱。

通过以上的例子，我想以下两个问题的答案就在里面了。

（二）  投资者需要选择适合自己需求的投资方案。要均衡风险和回报，还要兼顾升值的潜力。但不同的投资者，在不同的阶段，会对风险、回报，和升值潜力各有侧重。

（三）  投资者现在没有足够的首付款也可能进行投资，只要你可以借得来钱。