作为一个买家和房产投资人，我力争为自己买到低于市场价的房子。为什么市场上会存在“低于市场价”的房子呢？原因有很多。举几个例子说明一下：1、卖家也许家庭出现变故，比如夫妻离异、父母去世，子女需要卖房分财产、工作调动需紧急搬家等等；2、卖家拖欠银行贷款，房子被银行收回，拿到市场上出售。这种房子由于状况不佳，银行有时不得不降价处理。对于懂得正确估算装修成本的投资者来说，这种房子可能会存在潜在价值(Hidden value)；3、卖方经纪经验不足或疏忽，错误地低估了房屋的价值，给买家以瞬间的可乘之机。没错，市场是公正的，但如果你能够把握住机会，抢在别人还没来得及看到之前就下OFFER、签合约，就会买到低于市场价的房子；4、卖家和卖方经纪高估了房价，房子“烂”在市场上卖不掉。这时，卖家或是选择“退出”市场，而那些一定要出手的卖家，就只能把房子降价出售。可惜房子最吸引人注意的时候已过（通常是”出市“的头一个星期），虽然房价已降，但却没有那么多人留意了。卖家受时间的“压迫”，也许会一降再降，成了绝望卖家（Desparate Don’t-Wanter)。在这种情况下抓住机会，是可以买到比市场价低的房子的。

积累了十多年买“低于市场价”房产的经验，我逐渐领悟出了如何让自己的房子快速、高价卖出的真谛。毕竟，作为买家和房地产投资者，我们的目的是获取最大的投资利润，即房产的增值。低价买入，在适当的时候尽可能的高价卖出，是我们的投资宗旨。

那么，在卖房的时机成熟时，如何才能将你辛苦积累起来的财富（equity），不折不扣的尽数收回呢？从我为自己和客户十年来卖房的经验来看，无外乎以下三点：1、房子本身有脱凡超俗的表现–让你的房子成为同类中的佼佼者（Presentation); 2、深入广泛的市场推广–让所有适合你房子的买家都知道你在卖房，并可以随时找到你（Promotion)；3、合理的市场价格–过高的叫价只会为别的卖家”作嫁衣裳“，而使自己成为”嫁不出去的老大难“。合理叫价，又表现非凡，而且家喻户晓的房子，才能招来众多买家的青睐，以致争相购买。这不正是我们卖家梦寐以求的境界吗？

那么，如何才能做到以上三点呢？首先，让我们来谈谈如何确定一个合理的叫价吧！这其实是您的房子是否能够快速、高价卖出的关键。如果你在卖房时，能够换位思考，想想自己买房时，是如何选择房子的，就很容易理解了。买家在选择房子时，会去比较市场上同类房子的价格和功能特征。比如，如果两个房子价格相同，面积相同，结构相同，但一个房子的所有房间都重新粉刷过，色调柔和；另一个房子油漆陈旧，颜色混乱，你会选择哪个房子？显然，是第一个房子。因为在价格相同的情况下，第一个房子不需要重新粉刷就可以入住了；而第二个房子需要全部粉刷墙壁。假设请人刷漆要花一万元，当然第一个房子的价值要比第二个高了！所以要买第一个。但如果第二个房子叫价比第一个房子便宜15,000元呢？大多数人会选择第二个房子了。为什么呢？因为如果你请人刷油漆，只用花一万元，你可以选择你最喜欢的油漆颜色，更加符合自己的要求，还能节省5000元。如果你可以自己刷漆，节省岂不更多？所以，当然是第二个房子更值了！

在买房时，买家是在比较房子的价值。价值可以通过两个途径来实现：第一、是在价格相同的情况下，你的房子有更多买家需要的功能和特征（如新油漆、新屋顶、新地板、新电器等）；第二、是在功能与特征相同或相似的情况下，你的房子的价格比别人低。在这两种情况下，你的房子的价值，在买家眼里，就会比同类房子高，也就会有更多买家被吸引过来。求多供少，你的房子不愁在短期内以近于叫价或高于叫价卖出。

要想定价合理，就要做到＂知己知彼＂。让你的经纪帮你调出过去几个月来你周围房子的成交记录，看一看已经成交的房子是如何叫价，和最终以什么价格成交的；算算＂梦想＂与＂现实＂之间的差距；再看看每个房子在市场上停留的时间，比较一下你的房子与这些已成交的房子的区别与共性，会对你＂抛开梦想＂、＂面对现实＂很有帮助。记住，过高的叫价，可能会导致你的房子以低于市场价成交。

除了看以往的成交记录、比较价格外，还有一项重要的工作：就是让你的经纪调出所有还在市场上出售的同类房源，与它们作比较。你可以让经纪带你去走访一下这些房子，它们是你房子的直接竞争对手。好好比较一下你的房子与它的竞争对手们的优缺点。放下矜持和骄傲，客观地去评价。你的经纪也可以为你提供公正、专业的意见。

在接下来的两期文章中，我会重点阐述一下如何让你的房子具有出众的表现力（Presentation)和得到最大程度的市场推广（Promotion)。

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