很多读者或我的客户朋友都会问我这样一个问题：在购买投资物业时，需不需要成立公司呢？应该将你的投资物业放在自己的名下，还是公司的名下呢？哪种拥有形式最理想呢？这是一个非常有趣的问题。我通常都是这样回答的：这要看您对您的房产投资事业的长远规划是什么了。如果您只是想投资一两栋住宅物业，那么大可不必费力去成立公司，但如果您想投很多栋物业，把投资物业当成一个长期的事业来做，那么，就要去咨询一下有经验的会计师，房地产律师，和贷款经纪了。尽早地征求一下他们的意见，了解您对不同拥有方式的选择和利弊，会对您将来的财政和税务问题，有不可估量的帮助。今天我想就这个问题，从一个会计师朋友的角度，谈谈他对投资房地产，需不需要成立公司的看法。

在今天购买投资地产时，你需要预测一下十年，二十年甚至更久后的情景。在你纳完所有的税项之后，还有足够的资金剩下来供你和家人生活吗？如果一切都按计划进行，你会和你的投资房产一起变老。尽早和家人一起讨论投资房产的拥有方式，以及将来要如何改变这样的拥有方式，可以省掉不必要的财政困扰和税务麻烦。

初始投资阶段的拥有方式和税务问题

在刚刚开始涉入房地产投资的阶段里，让夫妻间收入较高的一方拥有投资物业，用装修、租房等投资费用削减其较高的收入，在税务上可能会有一些好处。随着你的投资物业步入正轨，投资房产越来越多，或者在卖掉投资物业时，夫妻双方共同拥有投资物业会有效地降低收入所得税率。但是，改变投资物业的拥有者，会产生昂贵的税务费用。

其他形式的拥有方式

如果您把投资房产当成长期的事业，考虑将投资物业放在公司或家庭托公司(Family Trust)的名下，是十分明智的。也许现在这些形式的拥有方式并不适合你，但随着时间的推移，你的投资房产越来越多，这种拥有方式就会显示出它的强大优势。例如，在你小孩还是五六岁的时候，为你的投资房产建立家庭信托基金，在保护资产的同时，可以为将来孩子的高等教育提供良好的资金来源。花更多的时间计划和实施，会收到更好的回报。你只是不需要将拥有方式弄得过于复杂，造成不必要的费用和操作上的不便。

规划投资物业拥有形式的五个要素
如何规划房地产投资物业的拥有方式，往往要从五个方面考虑。每一个投资者和家庭都对这五个方面会有不同的侧重。这些侧重会影响到他们对投资物业拥有方式的决定。在你做出决定之前，应该向你的会计师，律师，和贷款经纪咨询。你需要综合考虑他们的意见，权衡利弊，再做出最后的选择。

我建议规划投资物业的拥有方式要考虑的五个方面是：

1. 灵活性
我自己喜欢有越多越灵活的选择性越好， 比如：
a. 如何回报业主；
b. 如何与投资合伙人一起拥有投资物业而不对合伙人造成负面影响；
c. 回报业主的时间灵活性；
d. 业主中谁可以拿到回报，多少回报；
e. 如何在许多投资物业中卖掉其中的一个；
f. 在一个投资物业中更换投资合伙人等。
举例来说，与合资伙伴共同建立的公司就比个人拥有的形式和合伙人形式有更多的选择机会。

2. 法律责任问题
虽然这是律师的责任范畴，他们的意见是非常重要的，但通常来说，你拥有的投资房产越多，面临的法律责任就越大。如果你的租客在你的某一个投资物业里摔倒受伤了，而你的保险公司又推卸责任，不予赔偿，那么你就会成为起诉的对象。但如果你的投资物业时在你公司的名下的，那么最多是你的公司将负法律责任。你的个人财产将不会受到威胁。

3. 税务影响
从税务的角度来看，对于哪种所有制形式最好，不存在一个标准答案。而且在不同的情况下，某一种所有制方式可以给你带来不同的效果。例如，你在投资的不同阶段，你的投资目标的改变，你投资的性质的改变，你目前和将来有没有其他的生意和财政收支，以及你家庭情况的改变等等，这些因素都会对你投资物业的所有制形式产生不同的作用。对于那些不在乎所有制的灵活性；不在乎投资物业的法律责任问题；有较多的固定收入；并且希望长期拥有投资物业的投资者来说，成立公司来买投资物业，在税务上并没有太多的获益。

相反，对于那些想短期持有，然后卖出，或做房地产开发的投资人；或者家里面有很多的家庭成员希望拥有投资物业；或者对于那些通过公司赚取业务收入的投资人来说，成立公司就会给他们带来很多税务上的优惠。此外，有些投资者希望吸引更多的投资合伙人，从税务的角度来，用公司的方式可以让他们不必介入更多的个人资产。这也可以通过使用有限合伙人制的方式来实现。合伙投资人们可以选择如何拥有自己的投资单位（如个人拥有或通过公司拥有）。

4.贷款问题

对投资物业的不同的所有制形式，对它能否在金融机构拿到合适的贷款，是有着重要的影响的。你需要向贷款经纪和金融机构代表进行咨询。例如，许多金融机构提供的贷款方案只限制于个人拥有方式。对投资物业的不同的所有制形式，贷款的条件，首付金和贷款利率也有很大不同。

5. 专业化操作和组织结构问题

一般来说，我们认为，公司可以提供更专业的形象，有区分个人行为与公司行为的能力。不过，这种公司形象可能会吓跑一些潜在的卖家或合伙投资人。同样，有些人喜欢把所有投资物业都放在自己的名下，觉得那样容易理解并易于管理。如果把投资物业都放在一个个公司里，那样对他们来说，就过于复杂了。

通过这篇短文，我想要表明的是，投资物业的拥有方式存在着很多选择。重要的是，你需要选择一种目前最适合你的方式。不要为其他结构的奇特性所吸引。你可以在不断的成长中改变结构。虽然花费多一点，但你将有足够的资金和现金流来弥补这些费用。