在我前面的文章中, 介绍了很多投资心得，将我选择投资的市场，以及投资房产的类型等都给予了介绍。同时，也涉及了如何筛选和寻找好的租客等问题。这些都是我从事地产投资十余年来积累下来的宝贵经验。在我成为地产经纪以来，我已经为许多投资客户找到了合适他们的投资物业。并帮助他们将投资物业出租了出去。（请参考我的网站blog.lizzieliang.com）。在帮助投资客户买房子的同时，我也和各大银行的贷款经理们建立了合作关系，为我的客户拿到了好的贷款。在上一期文章中，我用了一个实例来计算投资回报率。其中有一种百分之百利用贷款买投资房的方法，那是用房屋抵押贷款（Line of Credit L O C)来做首付。如果投资者没有LOC, 或者没有足够多的L O C, 是不是就不能筹到首付款了呢？我今天来介绍一种利用投资者自己或别人的RRSP（注册退休储蓄金）来做房屋贷款的方法。

我想, 很多投资者曾经或将会遇到这样的情况：房屋贷款申请被银行或其他金融机构拒绝。要不, 就是没有足够的首付款来购买投资房。碰到这种情况，投资者该怎样去做呢？有没有办法从其他途径找到贷款呢？答案是肯定的。您可以利用其他人的RRSP来作房屋贷款。

几乎所有的人都听到过注册退休储蓄金RRSP（Registered retirement savings plan)。还有其他的人可能听到过RRIFs(Registered Retirement Income Funds), 或者LIRAs(Locked In Retirement Accounts)。许多金融机构都提供这些退休储蓄帐户的服务。并且，加拿大税务局(Canada revenue agency 简称CRA）会对RRSP的供款提供税务优惠，并且对退休储蓄户口中投资增值的部分延迟征税。RRSP的拥有者只要不把账户里的资金提取出来，税务局就不会征税。所以在加拿大有数以百万计的人，利用这优惠条件来规划他们的退休基金。还有许多人拥有没有使用完的RRSP额度。

但是, 大多数人都没有听说过用RRSP来投资房屋贷款，并且知道这样的投资也是免征税的。这种投资方法叫做Arms Length Mortgage或者RRSP房屋贷款。
税务局CRA允许用退休储蓄户口RRSP里的资金进行多样性的投资。（详情请参考#IT-320R3, http://www.cra-arc.gc.ca)。绝大多数人都会使用退休储蓄金投资股票、互惠基金，也有少数人知道投资项目可以包括下列产品：

*债券（包括公司、省、市、或联邦政府的）Bonds;
*定期存单或GICs(Guaranteed Income Certificates);
* Equity Linked Notes;
* Lights and Warrants;
Covered Calls, Long Calls and Puts, and LEAPs(这些都是股票期权）；
* Gold and Silver Certificates;
*用房屋进行抵押的房屋贷款。

以上提及的投资品种中，有许多只能在一种特殊的退休储蓄帐户中操作。该账户叫做自我管理的账户（Self-Directed Account）。这种投资账户会提供给投资者最大的权限，使他们在投资时能够自由地做出多种选择。

那么拥有一个自我管理的退休储蓄帐号，对投资者来说， 有什么好处吗？你可以用房屋贷款的形式，从其他人的退休储蓄金里，借到供你投资地产的基金。所借到的钱，是以你现有的或将要拥有的房产做为抵押。所以对于R R S P拥有者来说，风险是比较小的。对于普通的借款者来说，可以借助Mortgage Broker来操作。但是如果你知道如何操作，自己也可以申请。

从其他人的RRS里借房屋贷款，实际上和私人贷款的性质是一样的。但是，从RRSP里借款有许多优越性：
*不需要填写繁复的表格；
*不需要工作证明；
*不需要资格审核(Quantifying);
*不需要进行房屋评估、防火检验等程序；
* 不需要检验核实借款人的首付款；
*首付款也可以是借款；
*可以做到百分之百的贷款；
*也许可以拿到比Broker还低的利率；
*不需要交Mortgage Broker的费用；
*较低的设置费用等。

在了解了从RRSP中借房屋贷款的优点以后，我将简略的介绍一下RRSP房贷的种类。一般来说，RRSP房贷有两种（我只列出他们的英文名称。因为是法律术语，我现在没有找到贴切的翻译）。可以在自我管理（Self-Directed Account)的退休储蓄帐户中操作：

* Arms length;
* Non-arms lengths.

在这里，Arms length指的是借款人和提供资金的人的亲近程度。例如，一个借款人如果向他的兄弟、姐妹、子女或配偶借款，那么这种方式称为Non-Arms Length的借款。如果是向朋友、陌生人、叔叔伯伯、姑姑姨妈、表兄弟姐妹、堂兄弟姐妹等借款，则称为Arms Length的借款。

无论是Arms Length, 还是Non Arms Length RRSP的借款，都必须有金融机构来管理。金融机构作为RRSP资金的信托者，代表储蓄金持有者来操作资金的使用。让我们来看下面的例子：

*老李有一笔RRSP存在A金融机构的自我管理Self-Directed的帐号中；
*老张准备买房产，现在在找房屋贷款；
*老李的金融机构A代表老李将他的RRSP作为房贷Mortgage借给了老张去买房。

这种借款方式属于私人借贷，形式比较灵活，可以在以下几种情况下考虑使用：

1、买新的房产。例如：老李将他的RRSP借给老张去买房。老张可以用老李的RRSP作首付款或者是房贷Mortgage；
2、重新贷款Refinancing。例如：老张要做Refinance, 老李可以用他的RRSP借给老张用于Refinance。老张可以用重新借到的房贷去做房屋装修和购置新房；
3、卖房。例如：老张要买老李的房子，但是贷不到款，老李可以把自己的RRSP借给老张做房贷（Mortgage), 以便购买自己的房子。

当然在借R R S P房贷时，借款人需要考虑自己的偿还能力。一切需要量力而行，如果自己有足够多的RRSP，也可以考虑将钱借给自己，作为投资房产的贷款。这种方法叫Non-Arms Length RRSP Mortgage. 如果有兴趣进一步探讨有关用RRSP做房屋贷款的问题，可发Email或打电话与笔者联系。

Lizzie 梁现就职于Century 21 Leading Edge地产公司，是全职地产投资人及地产经纪。她用自己多年来积累的地产投资和买卖经验，结合勤奋的工作态度和对客户的责任感，成为您投资置业的好帮手。电话：416-312-4922. 电邮：lizzie1888@gmail.com. 或登陆网站：www.lizzieliang.com.