做了十多年的房东，我积累了不少筛选租客的经验。做过房东的人，大概都知道筛选租客的重要性。我们小的时候都曾听说过“披着羊皮的狼”的故事吧？我的一个客户朋友不久前也给我讲了一个类似的故事。只不过这次是她的亲身经历！

她说，她的租客起初来租她的房子时，是一位相貌英俊、彬彬有礼、谈吐得体的”绅士“和他的妻子。自称他们有良好的家庭和教育背景，有丰厚的收入和令人羡慕的职业；说他们是房东们梦寐以求的那种“好租客”。我的客人当时满心欢喜地把他们“请”进自己的房子，没有做任何背景调查就欣然地把房子租给了他们。哪知道“引狼入室”之后，才发现他们是专业的坏租客（Professional Deadbeats)，专门钻法律的空子，拖欠房租。最后，我的客户费了九牛二虎之力, 才把他们赶走。那么，怎样才能区分出真正的“羊”和“披着羊皮的狼”呢？

答案很简单：1、懂得问什么样的问题；2、证实他们给出的答案都是真实的。

我在筛选租客时，至少要经过三个步骤：1、见面前的电子邮件或电话沟通；2、面试及约见看房时的进一步测试；3、信用调查及证实所有租客提供信息的真实性。

现在就来说说见面前的电子邮件沟通中，应该向租客提出什么样的问题。利用这些问题，你可以巧妙地初步屏蔽掉很多不良租客。不让他们靠近你， 把他们拒之门外，省时又省力！

1、您可以给我讲讲您和家人的故事吗？(Can you tell me a little bit about yourself and your family?)

利用这个问题，你可以对申请人有初步的了解。好的租客会用简洁和礼貌的语言，完整的回答这个问题。通过他们的回答，你可以了解到他们的文化背景和教育程度。了解他们是否诚实，有教养，待人诚恳、随和、易沟通等。这些做人的品质，会淋漓尽致的表露在他们的字里行间。

2、您们一共有多少人要住这个房子？(How many people are moving together?）

让他们说出居住的人口数量和租客之间的关系，这对房东挑选房客的决定十分重要。你不想有太多的大人和孩子住在一个房子里；也不想租客之间的人际关系太复杂。一般来说，租客人口越少，对房子的维护越有利；租客的关系越简单，越不容易产生矛盾，租赁的时间可能会长些。

3、您们是做什么工作的？(What do you do for a living?)

这个问题关系到租客的租借能力。他们是否能够轻松愉快地按时交纳房租。有了长期、稳定的工作，租客才能在你的房子里安居乐业。维护好你的房子，照顾好你的花草。所以，一定要尽量把房子租给有长期、稳定的工作的人。

4、您们为什么要搬家呢？(What’s the reason for moving?)

申请人一定要有正当的理由搬家。比如工作调动、上学、搬出父母家等。所有申请人都会有他们搬家的理由。谁的理由更加真实可信，一要看他们的文字说明，二要通过调查来证实。

5、您们在现在的房子里租了多久？在这之前的房子里租了多久？(How long have you been at the current address? And the address before that?)

这个问题的目的，是了解他们是习惯性短期租客还是长期租客。你不想找一个住了六个月房子就搬家的租客。通过了解他们的过去，可以预见他们的未来。你的目的是找一个能够长期、稳定地租住你的房子，为你付清房贷的好租客。

6、您们现在只是瞧瞧还是马上准备搬家？(Are you just looking or serious about finding a place right away?)

你不想花太多的时间在一个只是”Window Shopping”的租客申请人上吧？如果你像我一样很忙，或者要跑很远的路去开门给他看房子，建议你问这个问题。 免得浪费许多宝贵时间， 却没有结果。你的理想租客，应该是看中你的房子，就可以马上决定租住的人。

7、您们计划在这里租多长时间？(How long were you planning to stay here?)

你希望找一个长期稳定的租客。如果对方的答案是三个月或六个月，你应该知道不用在他身上花时间了。

8、您们想什么时候开始起租？(What would you be willing to start the lease?)

如果对方说两三个月以后才可以起租，而你希望下个月1号就可以租出这个房子，你恐怕需要去寻找下一个申请人了。Move on! 别气馁，继续寻找！

9、您们给过现在的房东六十天的退房通知了吗？(Have you served the 60 days notice to your current landlord?)

如果对方的答案是“没有”，而他们又计划在下月一号搬进来，你知道他们不是好租客。因为安省法律规定，租客搬家需要给房东六十天的书面通知。如果他们没有做到，这里肯定有问题。

10、您们中有人吸烟或养宠物吗？(Does any of you smoke Or have pets?)

我偏爱不抽烟、不养宠物的租客。会把房子首先租给这样的申请人。至少，我不希望我的租客在屋里吸烟。如果申请人是烟民，我希望他能给我一个很好的理由证明他不会在我的房子里吸烟。至于宠物嘛，如果租客能证明他的狗或猫是乖巧，干净，训练有素的，又可以跟我签“Pet Waiver”的话，那么可以约见时一起“面试”。 然后再视情况决定。

希望我的文章能够给您在筛选租客方面带来启发或帮助。如果你有问题、建议，或想进一步探讨，请您致电或发电子邮件给我。祝您租房愉快！

Lizzie 梁现就职于Century 21 Leading Edge地产公司，是全职地产投资人及地产经纪。她用自己多年来积累的地产投资和买卖经验，结合勤奋的工作态度和对客户的责任感，成为您投资置业的好帮手。电话：416-312-4922. 电邮：lizzie1888@gmail.com. 或登陆网站：www.lizzieliang.com.