在以前的文章中, 我介绍了如何计算房地产投资的回报率，建议投资者应该怎样根据自身的情况和需求做贷款（全款付清、全部利用贷款或是常规的贷款方式）。同时我也比较详尽的分析了我为什么选择在巴里市投资。今天我准备通过这个栏目谈谈Under-Valued Property, 即低于市场价格的房产。

我们在搜寻房源时主要是通过MLS，有时也会看一些私卖房（即不通过地产经纪,由屋主直接在市场上通过各种方式销售）。每个待售的房子都有自己的特点，价格也不一样,那么什么样的房子才是under-valued的呢？为什么会有这样的房子出现在市场上呢？怎样判断一个待售房是under-valued的呢？在找到under-valued的房产以后，又应该怎样操作，才能将它买下呢？在下面的段落中我将与大家分享一下我个人的看法和经验。

首先要谈的是为什么要找under-valued property，它和便宜的房子有什么区别? 一个房子的价值是由多方面因素构成的，房子的价钱只是其中的一方面，当然对购房者来说，是最重要的一个因素。但是便宜的房子只是under-priced并不一定是under-valued。例如两个同一小区里的房子，地段大小一样，房屋的使用面积一样，装修程度相似，唯一的区别是一个房子在二楼主卧室多一个带淋浴的卫生间（这种情况对于小户型，三卧室的镇屋，半独立屋来说很常见），两个房子的叫价一样，那么多一个卫生间的房子就更值一些，因为多出的这个卫生间能给住户提供很大的方便。虽然现在两个房子叫价一样，但将来新的房主再卖房时，就可能叫得更高些。如果是出租物业的话，多了一个主卧卫生间的房子，通常比较快地能租出去，而且在租金上可以每月多出$50元钱。那么头一年下来，现金收入差别就可能是$600元。再比如，两个独立房，大小相似，一个房子有装修好的地下室，但是个单车库，双车道的独立房，另一个房子没有装修地下室，但是个双车库双车道的独立房，两个房子要价一样，从将来卖房及房屋升值的角度来看，双车库的房子价值相对要高，因为现在的普通家庭多数都有两辆车，双车库当然更能满足购房者的需要。所以双车库的房子，升值潜力要大些。由以上两个简单的例子可以看出，在购买房子尤其是投资房时，房子的价格并不是唯一需要考虑的因素，最重要的是，全面审核房屋的价值。

市场上每天都有大量的房屋信息，而房屋的价格是由许多因素决定的，总体来说，大的经济环境，家庭收入，城市和社区的人口数量，债务市场的利率，整体的通货膨胀率，房屋买卖的活跃程度，供求比例，学校和社区设施，房屋的新旧程度，房型，不同的族裔构成以及交通便利程度。都会影响到房屋的价值及价格。拿大多地区来说，几个好的学区、靠近地铁沿线的房子，都比其他地区的房子价格要高。

当一个房主要卖房时，总是想把自己心爱的房子卖出一个好价钱，毕竟对大多数人来说，房子是他们一生中最大的一笔财富。很多人靠房子升值作为他们的退休储蓄，也有很多人依靠房屋的升值来借钱去旅游，供子女上大学，置办一些新的家具，或者搬到更大、更好、更贵的房子里去住。没有人愿意把房子卖出一个低价，那么，为什么会有under-valued property出现在市场上呢？如果是单个房源，主要的原因有两个。第一个是房主急于卖房。生活中经常会有意想不到的事情发生，工作可能会发生变动，需要搬到另外的城市和地区；婚姻家庭也可能出现危机，必须要分割财产，需要搬到其他的房子里去，而交房时没有足够的钱作为首付款；子女刚刚继承了父母的房产，急于出手卖掉好分割财产等等。在这种时候，当事人所想到的是把房子尽快卖掉，绝大多数情况下都不会对所拥有的房子做一次完整的评估，同时也没有心思去考虑卖房的策略，在考虑挂牌价钱时，只是匆匆忙忙和左邻右舍的房子做一下比较就上市了。有时为了能快点将房子卖出去，开出的价钱还会略低一些。第二种情况是屋主正常卖房，但屋主对市场情况不是非常了解，同时屋主在房子里面没有太多的债务，基本上处于只赚不赔的状态。帮助屋主卖的地产经纪没有仔细审核房子的各项特点，忽略了潜在的价值。对大多数买房者来说，潜在价值可能不太重要，但是对于投资者来说，就是影响购房决定的关键。在这里举一个我自己的亲身经历，那是去年夏天我在巴里市找投资房的机会，当时市场已经从春天的繁忙景象中冷却下来，挂牌量和交易量都有所下降，好的房子都已经被抢光了，只剩下一些在市场上呆了很久的房子，没有什么特别吸引人的。有一天我在多伦多的MLS上看到有一处在巴里市的房子（因为我通常是在巴里市的地产经纪网上找房子，很少在多伦多的MLS上看），该房在MLS上已经呆了很长一段时间，要价是二十五万多，从照片上看是一个垫高式的平房（raised bungalow）。根据经验我立刻意识到这是一个很有潜在价值的房子，在跟我的地产经纪联系之后去看了房。这个房子的结构全部是在地面以上，有两个分门，一个从车库走，另一个从后院走。一楼和二楼是两个分好的独立单元，有各自的厨房和卫生间。屋主因为离婚所以要卖房。当前的屋主住在一楼的一室一厅里，愿意在卖房后继续租住，同意付$900元租金。二楼是3室一厅，正常的租金应该是$1400左右。这个房子所处的地点很好，离学校交通商场都很近。屋主是单身，屋子里比较凌乱，挂牌将近两个月时间还没有卖掉。我一看机会不错，立即递了一个offer进去，在谈判的时候又发现这个房子可以申请为合法化的两单元。我用最快的速度把它买下来，因为屋主已经有些着急了，所以在价格上又降了几千块，所以我买下这个房子只用了二十四万多，每月的现金流有将近$700元。房主和卖方经纪都没有意识到他们房子的潜在的价值有多大，这样的房子真实的市场价是应该在二十八万左右。

作为一名地产投资者，重要的一项要求，就是能正确地评估房产的价值，同时能快速有效地发现under-valued的物业。一个房屋是否有投资的价值，衡量标准对每一个投资者来说也是因人而异的。那些刚刚起步的投资者，没有多少可以动用的资金，总是想找最便宜的房子，但这种房子往往需要大量的修理，到头来耽误很多时间和金钱。而有的投资者对市场过分乐观，会选择投资condo，在房子出租后没有正现金流。他们的期望是：“condo价钱还会上涨”。而有的投资者有足够的资金，他们要投资有正现金流的房产。他们会选择质量好的物业，买的价钱就会高一些。我在选择投资房的时候，会把房屋增值潜力放在第二位，而看重它当前挣钱的能力。拥有投资房产就像经营生意一样，不能每月都亏空，那样是做不长久的。我建议投资者首先要确定自己的回报率目标，然后根据回报率，来确定投资物业的价位，最后再考虑投资物业的类型。一旦选中了投资的类型和地区，就需要了解当前的市场价，然后用一个详尽的列表来给物业评分。比如完全装修的地下室，带分门的地下室，walkout地下室，带卫生间的主卧，房屋年份，交通方便，靠近好的学区，这些都是加分的项目。而临近大街的房子，没有学校和社区，太靠近公寓楼或者高速公路的房子，都是要减分的。有了详细的条款再去筛选房子就变得快很多，因为都有量化标准。一旦找到合适的物业就可以考虑行动了！